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  • Francesco Zingoni

Il mattone non tradisce mai?

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Davvero comprare casa è il miglior modo per allocare i propri risparmi?

Gli italiani tendono a pensare che comprare una casa sia sempre un ottimo investimento. Questo accade solitamente per cultura, diffidenza verso altre tipologie di investimento, illusione che sia semplice e alla portata di tutti.

I numeri, invece, portano a risultati diversi.

Dopo la crisi del 2008 il mercato immobiliare è crollato a picco e, ancora adesso, è ben al di sotto dei massimi (ad eccezione di certe aree specifiche ad es. Milano).

Inoltre, non ci sono rosee prospettive sul settore in quanto la popolazione italiana vive una fase di costante decrescita (in Italia ci sono già più immobili che abitanti). L'immobiliare andrebbe trattato come tutti gli altri "asset" in cui posso investire e come tutti gli altri asset ha dei cicli di crescita e di discesa.

Proviamo a pensare ai mercati finanziari: se investo in azioni è consigliato, soprattutto se non si è esperti, investire in strumenti diversificati come ad esempio fondi che permettano di ridurre drasticamente il rischio di perdite durevoli. Nonostante questo devo essere consapevole che potrei dover affrontare una situazione di perdita temporanea (anche prolungata). Se investo in una singola azione non sto diversificando e, prima di fare l'investimento, è consigliata un'attenta e consapevole analisi fondamentale che evidenzi i punti di forza e di debolezza della società in esame. Se non si è in grado di farla è meglio lasciar perdere: il rischio è di perdere tutto il capitale. Quando si acquista UNA casa è (quasi) come se stessi comprando UNA singola azione. Si tratta di un investimento specifico e NON diversificato. Il rischio c'è e non è così lieve anche perchè, spesso, il valore di quella proprietà corrisponde ad una cospicua fetta del proprio patrimonio.

Metteresti mai il 40/50/60% dei tuoi risparmi su un singolo titolo? Per quale motivo allora tutti sono convinti nel volere comprare una casa e, inoltre, sono così sicuri che sia un buon investimento?



Nel primo decennio della valuta comune i prezzi delle case sono aumentati in modo significativo, in media del 5,4% ogni anno (1999-2008), principalmente a causa delle pressioni al rialzo nel settore immobiliare in Spagna, Francia, Italia e Irlanda, che in alcuni casi erano collegate a bolle insostenibili.

Questi aumenti significativi si sono in parte invertiti durante il secondo decennio (2009-2018), quando i prezzi degli immobili residenziali sono aumentati in media solo dello 0,5% su base annua, con il contributo positivo più elevato proveniente dalla Germania. In Italia, come si vede nel grafico tratto da una ricerca della Banca Centrale Europea, dopo un'impennata dei prezzi che su base media annua era arrivata al 7% nel 2005, il primo crollo aveva portato la variazione annua sottozero nel triennio 2008-2010, per poi riprendersi nel 2011 ma tornare a un calo dei prezzi tra il 2012 e il 2016 e restare poi stabilmente vicina allo zero negli anni successivi.

Attenzione a dove si compra. La media nazionale vuol dir poco se poi non si guarda nel dettaglio. Ad eccezione del centro città, tutti gli immobili sono in perdita di valore.



Dalla crisi del 2007-2008, le compravendite sono ancora sotto del 30% (e i mutui del -40%). Solamente le principali città sono riuscite a tornare alla normalità per numero di compravendite. Il resto d'Italia fatica ancora molto.



Un decennio nero, quello tra il 2010 e il 2020, per il mercato immobiliare italiano. Secondo i dati di Housing in Europe 2021 di Eurostat, i prezzi delle case, in Italia, sono crollati del 15%, a fronte di un aumento del 26% della media Ue. Complessivamente – spiega l’istituto di statistica – dal 2013, nel mercato europeo, si è registrato un costante trend al rialzo con aumenti consistenti tra il 2015 e il 2020.

Al contrario la curva dei prezzi italiana ha segnato un calo netto a partire dal 2011, per poi stabilizzarsi nel 2019, con un lieve scatto nel 2020.

Tornando al rapporto Eurostat, l’istituto di statistica europeo segnala che gli altri due Paesi Ue dove si segnala un calo, nella decade 2010-2020, sono Spagna e Cipro, ma con percentuali nettamente inferiori: rispettivamente -5% e -4%.

Nel complesso il quadro appare molto variegato, con aumenti esponenziali registrati in Estonia (+108%), Ungheria (+91%), Lussemburgo (+89%), Lettonia (+81%) e Austria (+77%).

Quanto agli affitti, nello stesso arco di tempo Eurostat rileva un costante aumento nell’Unione, che si traduce in un +14% rispetto al 2010. Aumento che, seppur più contenuto, si osserva anche in Italia, dove in 10 anni gli affitti sono cresciuti di circa il 6,5%.



In sostanza, siamo davanti a vent'anni di mercato immobiliare che ha vissuto fasi cicliche e alterne fortune. Nel 2002 le compravendite di case in Italia erano 850mila, l'anno dopo si è registrato il picco del ventennio a quota 900mila unità transate per arrivare dopo un periodo discontinuo alle 730mila vendite registrare a fine 2021.



Secondo Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari il mercato immobiliare negli ultimi 20 anni non ha dato grandi soddisfazioni ad acquirenti e investitori. Un mercato che è stato più speculativo dei periodi precedenti, caratterizzato da andamenti veloci e quindi più complicato. Il risultato dell'investimento è stato fortemente determinato dal timing e l'andamento sarà ancora così nel futuro con un mercato sempre più legato a variabili esogene.



Elemento da monitorare è il comportamento delle banche in termini di erogazione del credito. Gli elementi che incidono sulle aspettative, attualmente moderatamente positive, si potrebbero raffreddare dato che il contesto non è stabile né come prospettiva economica né istituzionale.

Ulteriore elemento da valutare, se vogliamo considerare l'immobiliare come investimento, è la capacità di questo "strumento" di compensare quantomeno la perdita di potere d'acquisto dovuta all'aumento dell'inflazione. Se consideriamo l'ultimo quinquennio solo a Milano e Torino l'investimento immobiliare ha battuto il costo della vita. In Italia il rendimento reale è stato negativo con una performance pari al -6,1%.

La migliore perfomance è stata segnata da Milano con un +3,1% (circa la metà del rendimento del mercato azionario americano degli ultimi 30 anni pari al +7,8%), mentre la performance peggiore spetta a Palermo con un -11,8%.



Quanto detto risulta ancora più chiaro se paragonato ai rendimenti ottenibili tramite i mercati finanziari e privati, per i quali il grafico sottostante è sufficientemente esplicativo.



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