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  • Francesco Zingoni

La crisi immobiliare che verrà

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Un'economia mondiale già alle prese con l'inflazione furiosa, le turbolenze del mercato azionario e una guerra estenuante si trova ad affrontare l'ennesima minaccia: il disfacimento di una massiccia bolla immobiliare. Questo perchè le banche centrali di tutto il mondo stanno aumentano rapidamente i tassi di interesse, l'aumento dei costi dei prestiti significa che le persone che stavano già cercando di acquistare proprietà stanno raggiungendo i propri limiti. Gli effetti si vedono in paesi come il Canada, gli Stati Uniti e la Nuova Zelanda, dove i mercati immobiliari residenziali un tempo caldi si sono improvvisamente raffreddati. È una netta inversione di tendenza rispetto ad anni di aumento dei prezzi alimentato da tassi ipotecari al minimo e dagli stimoli del governo, insieme a una pandemia che ha reso popolare il lavoro a distanza e ha mandato gli acquirenti di case a caccia di spazi più grandi. Questo sta succedendo in tutto il mondo. Il mercato cinese, come sapete, è già alle prese con uno dei crolli peggiori della storia. La banca centrale sta cercando di tappare i buchi, ma con tutto quello che sta succedendo non sarà molto semplice. In Europa ci aspettiamo lo stesso, visto la situazione geopolitica. Ora guardiamo a quello degli Stati Uniti. Nel grafico vedete i tassi a 30 anni. In America, i tassi sui mutui solitamente vengono bloccati a 30 anni, per questo guardare a questo dato è fondamentale. Siamo passati dal 2% al 6.5% in meno di un anno.



Secondo Freddie Mac, i tassi dei mutui sono aumentati quest'anno al ritmo più veloce dell'ultimo mezzo secolo. Il tasso medio per un prestito di 30 anni ha raggiunto il livello più alto dal 2008. Ciò ha portato a tagli di prezzo sia per i costruttori che per i venditori di case esistenti poiché la domanda si raffredda rapidamente. Quasi il 20% dei venditori di case statunitensi ha tagliato i prezzi nel periodo di quattro settimane terminato il 22 maggio, il massimo da ottobre 2019, secondo Redfin Corp. La quota era più alta in alcuni mercati che sono diventati destinazioni calde durante la pandemia per le persone che cercano case a prezzi accessibili. A Boise, nell'Idaho, ad esempio, il 41% dei venditori ha abbassato i prezzi ad aprile. A Cape Coral, era circa uno su tre.

Anche se molti parlano di inventari bassi, il danno è davvero importante se guardiamo al costo del debito per una casa media: siamo passati da $578 a $1.657 in meno di un anno, questo implicherebbe che il prezzo pagato al momento di versare l'anticipo per un immobile (e quindi il prezzo dell'immobile stesso) dovrebbe scendere del 20%.

Anche il costo medio ormai è nettamente in discesa:

E qui infine trovate gli inventari. Come vedete sono bassi, ma stanno cominciando a salire.


Guardando più vicino a casa nostra (il Regno Unito) il mercato immobiliare sta iniziando a rallentare dopo due anni di crescita. Nell'ambito delle misure pandemiche, gli acquirenti di case sono stati esentati dall'imposta di bollo sulle proprietà per un valore fino a £500.000 tra luglio 2020 e giugno dello scorso anno, provocando un'ulteriore escalation dei prezzi e rendendo le abitazioni "apparentemente distaccate dal resto del economia", ha affermato Tom Bill, capo della ricerca residenziale nel Regno Unito presso Knight Frank. Ora, la Banca d'Inghilterra ha aumentato i tassi cinque volte negli ultimi mesi, con ulteriori aumenti previsti. Ciò potrebbe far presagire un raffreddamento nel settore immobiliare per il resto dell'anno, con la disponibilità di più forniture mentre i proprietari di case si dovranno confrontare con cali di valore.

È poi importante notare, che il Dollaro è stato uno dei fattori più importanti per l’apprezzamento del mercato immobiliare (come di tutti gli assets in effetti). Se un Dollaro al ribasso aiuta la valutazione degli assets lo stesso non vale quando il Dollaro sale. Questo grafico mette a confronto un ETF relativo al real estate USA con il Dollaro. Non credo servano spiegazioni. Bloomberg ormai ha articoli giornalieri che mostrano come il rallentamento sia ormai in atto.

Se vuoi saperne di più sul mercato immobiliare, soprattutto su quello italiano, o scoprire se davvero "il mattone non tradisce mai", clicca sul pulsante sottostante.



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